對(duì)于很多城市的“潛在購(gòu)房者”來(lái)說(shuō)，即將到來(lái)的1月1日（或12月1日）將成為一道“突然降臨的天河”，把你和房子一下子隔得更遠(yuǎn)！這是啥意思？先看兩張照片，是在朋友圈里看到的，建行的業(yè)務(wù)通知： 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看上圖是在朋友圈看到的，某市建行的業(yè)務(wù)通知，圖一（上）告訴我們：從1月1日開(kāi)始“二手樓不允許有陰陽(yáng)合同了”。因?yàn)橐浴熬W(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度”。則是進(jìn)一步的解釋。它告訴我們，在二手房交易流程中存在相互監(jiān)督，產(chǎn)權(quán)登記部門(mén)可以向監(jiān)管部門(mén)（主要是各地銀監(jiān)局）舉報(bào)銀行的不規(guī)范做法。那么問(wèn)題來(lái)了：這兩張圖片是真的還是假的？目前，上述兩幅圖片的真實(shí)性尚未得到證實(shí)。但圖片里提到的《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》是真實(shí)存在的，它是由“住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行、銀監(jiān)會(huì)”聯(lián)合下發(fā)的，編號(hào)是“建房〔2017〕215號(hào)”。建行業(yè)務(wù)通知里提到的“核心精神”，在上述官方文件里是存在的。所以，即便上述建行的兩張圖片是偽造的，但基本內(nèi)容是真實(shí)的，只是執(zhí)行的時(shí)間可能存在差異。 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看   筆者在多個(gè)政府的網(wǎng)站上，查到了《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知》。比如“浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳”在其官網(wǎng)上公布了“轉(zhuǎn)發(fā)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部人民銀行銀監(jiān)會(huì)關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢(qián)工作的通知”，時(shí)間是2017年11月14日。湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳等三部門(mén)，則是在11月10日轉(zhuǎn)發(fā)的這份文件。 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看下面就是這份重要文件的“真容”，來(lái)自“浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳”官網(wǎng)： 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看 樓市再響驚雷！二手房交易大利空 沒(méi)房的看看其實(shí)，這份文件被多家媒體報(bào)道過(guò)，但大家一般只注意了整頓“消費(fèi)貸”、“場(chǎng)外配資”的內(nèi)容，沒(méi)有注意到二手房貸款額度的問(wèn)題。文件第3頁(yè)、本號(hào)做了紅框標(biāo)志的，就是相關(guān)內(nèi)容。原文如下：銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款的業(yè)務(wù)時(shí)，要以在房產(chǎn)管理部門(mén)備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。這個(gè)表述，跟上面提到的某地建行的表述，完全一致。這個(gè)政策的實(shí)施，將對(duì)樓市產(chǎn)生重大影響，雖然它只影響二手房、基本上不影響新房。新房交易很簡(jiǎn)單，現(xiàn)在基本上是政府定價(jià)，每套新房?jī)r(jià)格在樓盤(pán)發(fā)售之前已經(jīng)完成了審核、備案。所以，貸款的時(shí)候按照備案價(jià)就可以了，沒(méi)有爭(zhēng)議。二手房則不同。目前在二手房交易中，存在四個(gè)價(jià)格：1、真實(shí)成交價(jià)；2、銀行貸款時(shí)的評(píng)估價(jià)；3、合同備案價(jià)；4、政府評(píng)估價(jià)。由于房?jī)r(jià)變動(dòng)很快，二手房交易又存在陰陽(yáng)合同，其實(shí)政府、銀行搞不清楚真正的成交價(jià)。比如甲乙雙方在深圳買(mǎi)賣(mài)一套100平米的二手房，約定成交價(jià)是1000萬(wàn)元。但買(mǎi)方希望多貸點(diǎn)款，向銀行提交的貸款申請(qǐng)上可能是1200萬(wàn)成交。如果銀行配合，或者有熟人疏通，往往可以做到。但為了避稅，到房產(chǎn)登記部門(mén)提交的備案合同上，是盡量少寫(xiě)的。如果可能，恨不得把成交價(jià)寫(xiě)成1分錢(qián)，或者贈(zèng)送。于是，政府就給每套舊房子設(shè)定一個(gè)官方評(píng)估價(jià)，便于在交易的時(shí)候計(jì)算稅款，防止稅款流失。通常情況下，政府會(huì)把評(píng)估價(jià)定低一些，一來(lái)讓利于民、二來(lái)防止產(chǎn)生爭(zhēng)議。一般來(lái)說(shuō)，政府的評(píng)估價(jià)相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)的7成左右，每年會(huì)調(diào)整一次到兩次。目前在實(shí)際操作中，二手房的合同備案價(jià)和政府評(píng)估價(jià)逐漸合一了。除非是兇宅交易，真的是價(jià)格很低，這種情況下應(yīng)該是可以審批的。按照最新的文件，買(mǎi)二手房的時(shí)候通過(guò)做高評(píng)估價(jià)，最終降低實(shí)際首付比例、提高按揭比例，這種做法玩不轉(zhuǎn)了。在上述“4個(gè)價(jià)格”里，“政府評(píng)估價(jià)”顯然將成為最重要的交易基準(zhǔn)，銀行自己的評(píng)估價(jià)將消失，這事實(shí)上等于提高了二手房的首付比例。比如還是上面說(shuō)的那套100平米、實(shí)際成交價(jià)1000萬(wàn)的房子。假設(shè)政府評(píng)估價(jià)是750萬(wàn)，這時(shí)候貸款的基準(zhǔn)價(jià)格只能按照750萬(wàn)計(jì)算，而不能按照1000萬(wàn)了。（買(mǎi)賣(mài)雙方想以750萬(wàn)以下價(jià)格備案，官方輕易也不會(huì)允許，因?yàn)檫@意味著稅收流失，除非真的證明是兇宅之類(lèi)的。但這樣做，貸款額度只能進(jìn)一步降低）假設(shè)買(mǎi)家是首次置業(yè)，此前沒(méi)有貸款記錄，則首付是3成，貸款是7成。但只能按照750萬(wàn)的7成貸款，可以貸525萬(wàn)，首付是475萬(wàn)。這樣，首付相當(dāng)于提高到了47.5%（房屋實(shí)際成交價(jià)是1000萬(wàn)）。假設(shè)買(mǎi)家是第二次置業(yè)，則首付需要7成，貸款3成。按照750萬(wàn)元，可以貸款225萬(wàn)，首付775萬(wàn)，相當(dāng)于首付77.5%?？梢?jiàn)，新規(guī)出來(lái)之后，想通過(guò)買(mǎi)二手房“上車(chē)”將更加困難，首付比例有了顯著的提高。三部委的上述文件是9月29日印發(fā)的，但各省轉(zhuǎn)發(fā)一般在11月中旬。也就是說(shuō)，最快執(zhí)行也要到12月1日，估計(jì)有很大幾率是1月1日開(kāi)始執(zhí)行?？傊?，這意味著官方在二手房交易中進(jìn)一步“去杠桿”，再加上對(duì)“消費(fèi)貸”、“經(jīng)營(yíng)貸”等渠道的整治，二手房成交量將進(jìn)一步下滑。樓市在成交量上的冬天，將越來(lái)越寒冷。(金融深度)