案情簡(jiǎn)介 　　原告合肥某廣告公司為被告某房地產(chǎn)公司進(jìn)行廣告策劃宣傳，雙方結(jié)算廣告費(fèi)用后約定，房開商用其開發(fā)的房產(chǎn)沖抵廣告費(fèi)。2016年4月份適逢合肥房?jī)r(jià)上揚(yáng)，房開商私自將已約定沖抵廣告費(fèi)的房產(chǎn)出售給第三人，二者發(fā)生糾紛協(xié)商未果成訴。 　　法院經(jīng)過審理認(rèn)為，原被告簽訂的“以房抵債”協(xié)議不違反法律規(guī)定且符合商品房買賣合同的構(gòu)成要件，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。被告“一房二賣”后已經(jīng)構(gòu)成違約事實(shí)，應(yīng)當(dāng)按照協(xié)議約定及法律規(guī)定承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。法院判決被告返還原告購(gòu)房款65萬余元及相應(yīng)利息，并另向原告承擔(dān)65萬余元的賠償責(zé)任。 　　法官釋法 　　一、 “以房抵債”協(xié)議是否為商品房買賣合同 　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同?！薄栋不帐「呒?jí)人民法院關(guān)于審理房屋買賣合同糾紛案件適用法律問題的指導(dǎo)意見》第一條關(guān)于新建商品房買賣合同糾紛中第1款規(guī)定：“當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議雖然不具備《解釋》第五條規(guī)定的條件，但已經(jīng)明確了擬購(gòu)商品房的位置、面積、價(jià)款且能夠?qū)嶋H履行的，可以認(rèn)定為商品房買賣合同。但當(dāng)事人明確約定認(rèn)購(gòu)書、購(gòu)房意向書等協(xié)議僅為預(yù)約合同的除外。” 　　原被告之間達(dá)成的《關(guān)于廣告費(fèi)用沖抵購(gòu)房款結(jié)算的協(xié)議》中明確約定涉案房屋為××城邦××棟××室、面積78.3㎡、抵房單價(jià)8308.52元、抵房總價(jià)650557元等情形，且該協(xié)議為雙方當(dāng)事人之間廣告費(fèi)用的結(jié)算協(xié)議，視為涉案房產(chǎn)的款項(xiàng)均已支付完畢，因此足以認(rèn)定該協(xié)議為商品房買賣合同。 　　二、“一房二賣”的法律后果 　　《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第八條規(guī)定：“具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：（二）商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人。” 　　本案被告在商品房買賣合同簽訂后又將房產(chǎn)賣給他人，導(dǎo)致涉案商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，被告已構(gòu)成違約事實(shí)，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任，包括負(fù)擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任。 　　法官提醒 　　誠(chéng)信原則對(duì)人們的社會(huì)生活行為具備重要規(guī)范作用，遵循誠(chéng)信原則的行為法律予以保護(hù)，違反誠(chéng)信原則要負(fù)擔(dān)不利法律后果。 　　一、“以房抵債”是否受法律保護(hù)。生活中“以房抵債”現(xiàn)象屢見不鮮，如果該協(xié)議是在當(dāng)事人平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂，具備商品房買賣合同要件，且不違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，則該協(xié)議合法有效。 　　二、“一房二賣”法律后果。根據(jù)最高院的司法解釋，“一房二賣”導(dǎo)致合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，買受人享有解除合同權(quán)利，并可要求出賣人返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失并承擔(dān)不超過已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任，即雙倍返還購(gòu)房款。